PRECAUCIONES ANTE LA PROMOCIÓN DE PLANTAS SOLARES FOTOVOLTAICAS.
En la actualidad, España está atravesando un nuevo auge de proyectos de generación de energía a través de fuentes renovables y, más concretamente, mediante tecnología solar fotovoltaica. Dicha actividad, como todas, tiene sus consecuencias beneficiosas, vinculadas a la descarbonización y la reducción de emisiones contaminantes, así como a evitar la dependencia energética de terceros países.
Sin embargo, también origina otra serie de consecuencias no tan deseables, algunas relacionadas con el impacto ambiental que producen, otras con el empleo de recursos antes destinados a la agricultura y a la ganadería y, sobre las que trata este artículo, sobre el derecho de propiedad de los terrenos donde se pretende ubicar la instalación.
El contenido de este artículo versa sobre el modo en el que el promotor de la instalación fotovoltaica adquieres los derechos necesarios sobre los terrenos en los que se proyecta instalar los paneles fotovoltaicos para llevar a cabo dicho proyecto.
Tradicionalmente, la vía más ampliamente empleada por la empresa desarrolladora cuando localizaba una ubicación donde hubiese capacidad de evacuación suficiente, era la vía del convenio (o contrato) con el propietario de los terrenos donde iba a instalarse la planta. Para ello, ambas partes, propietario del suelo y promotor fotovoltaico, suscribían un contrato de compraventa, de arrendamiento o bien de derecho de superficie, y ello sin perjuicio de que previamente, suscribieran un contrato de opción (de compraventa, arrendamiento o de derecho de superficie) mientras se tramitan los LPA´s (licencias, permisos y autorizaciones).
En este punto interesa poner el foco de atención en tres aspectos principalmente, la remuneración hasta que se ejercita la opción, la solvencia del obligado al pago y las “puertas de salida” del promotor.
En un primer momento debemos de distinguir la remuneración que recibe el propietario por el otorgamiento de la opción, ya sea de compra, arrendamiento o derecho de superficie, de la remuneración que recibirá una vez ejercitada dicha opción. En la práctica, la cuantía de ambas será muy distinta, siendo el argumento que lo justifica que durante el tiempo de la opción, es el propietario quien sigue manteniendo la posesión, y por tanto la explotación, de la finca. En este sentido deberá quedar fijado mediante el documento contractual el importe en uno y otro caso, las condiciones de la opción (principalmente relativas a permitir al agricultor la recogida de la cosecha en curso).
En relación con el segundo de los aspectos a tener en cuenta, la solvencia del obligado al pago, esta cuestión plantea una problemática más amplia cuando nos encontramos ante supuestos de arrendamiento que se extienden en el tiempo (pensemos que generalmente nos encontramos con plazos de arrendamiento superiores a los 25 años). En este sentido debemos de tener en cuenta que el contrato debe presentar las garantías suficientes como para extender la obligación de pago tanto a la empresa firmante del contrato, como a aquellas posteriores a la que la primera pueda ceder su posición, si es posible establecer una garantía de pago adicional (como, por ejemplo, un aval bancario) y la posibilidad de resolver el contrato en caso de impago de la renta con la obligación de restituir la finca a su estado original o una compensación económica (ambas igualmente aseguradas).
Por último, en relación a las condiciones en las que se pacta el contrato de opción, debemos tener en cuenta que si bien el ejercicio de la opción de la empresa promotora del proyecto estará condicionado a la obtención de las licencias, permisos y autorizaciones pertinentes, y lo cual es lógico, la redacción del contrato no debe de quedar tan abierta como para que, finalmente, quede a la entera voluntad del promotor de la instalación y como consecuencia el propietario quede a su merced por un plazo de tiempo considerable.
Por otra parte, es igualmente necesario hacer una mención sobre aquellos propietarios de suelo que no están interesados en ceder sus terrenos al promotor de la instalación solar fotovoltaica.
Así, debemos partir de la actitud que emplee a tal efecto la empresa promotora. Si esta no adquiere los derechos sobre los terrenos vía contractual, puede que renuncie a la construcción en dicha ubicación (algo que no suele ser habitual) o bien, que solicite la declaración de utilidad pública sobre los mismos para adquirirlos vía procedimiento expropiatorio.
Sobre este último supuesto, es cuando el propietario debe tomar mayores precauciones, pues para empezar, es posible, que ni la administración expropiante ni el beneficiario de la misma (la empresa promotora de la planta) efectúen notificación personal e individualizada sobre este particular, y la tramitación del mismo se efectúe mediante publicaciones en los diferentes boletines oficiales (nacional, autonómico o provincial, según las características técnicas del proyecto). Se han dado casos en los que los propietarios de terrenos expropiados han tenido conocimiento del procedimiento de expropiación en alguno de sus últimos pasos, cuando se han ocupado los terrenos o, incluso, una vez que el procedimiento ha finalizado habiendo obtenido como contraprestación un importe muy inferior al que la ley podría haber otorgado a la finca en cuestión.
En este sentido, es necesario destacar que cuanto antes se oponga a dicho procedimiento expropiatorio, contará con más oportunidades de hacer su valer su derecho contra dicha actividad en los distintos trámites que componen el procedimiento, esto es tanto en fase de alegaciones, como vía recursos administrativos como, por último, mediante la incoación del correspondiente procedimiento contencioso ante los tribunales.
Por último también conviene destacar como la jurisprudencia exige que toda actividad expropiatoria supere el triple examen de idoneidad, compuesto por la propia idoneidad de la medida, su necesidad, así como su proporcionalidad, pues la referida declaración de utilidad pública debe de respetar los principios citados.
A mayor abundamiento, interesa igualmente poner de manifiesto la importancia de alegar todo aquello que se considere en la fase de valoración del bien a expropiar, y ello a fin de conseguir fijar un importe de justiprecio lo más elevado posible.
En cualquier caso aconsejamos que en caso de estar afectado por cualquiera de los supuestos descritos anteriormente se cuente con asesoramiento especializado, tanto de carácter técnico como jurídico, a fin de defender los derechos de los propietarios de terrenos, pues consideramos que los intereses en liza son lo suficientemente trascendentes como para justificar dicha intervención profesional.